Wohnungsbesichtigung: Checkliste für Ihren Erfolg

Die Besichtigung ist ein wichtiger Schritt, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen. Mit der richtigen Planung und Vorbereitung verlaufen die Besichtigungen reibungslos. In diesem Ratgeber geben wir Ihnen Tipps für die Wohnungsbesichtigung, damit Sie diese souverän selbst durchführen können. Keine Sorge, als Eigentümer kennt keiner Ihre Immobilie besser als Sie.

Wie wähle ich die richtigen Interessenten für die Besichtigung aus?

Bekommen Sie Anfragen von potenziellen Käufern, sollten Sie diese für Besichtigungstermine priorisieren. Um Käufer zu qualifizieren, sprechen Sie kurz mit den Interessenten und prüfen Sie die wichtigsten Punkte:

• Fragen Sie nach der Kaufabsicht (Investition oder Selbstnutzung)
• Fragen Sie nach dem beruflichen Hintergrund. Dies kann erste Hinweise auf die Bonität geben.
• Fragen Sie, was für eine Immobilie der potenzielle Käufer sucht. Passt seine Beschreibung zu Ihrer Immobilie?
• Fragen Sie, ob der potenzielle Käufer bereits mit einer Bank oder einem Hypothekenvermittler gesprochen hat. Käufer, die bereits eine Finanzierungsbestätigung einer Bank vorliegen haben, sollten Sie vorziehen.
• Lassen Sie sich außerdem die vollständigen Kontaktdaten des Käufers geben (Vor- & Nachname, Anschrift, Telefonnummer & E-Mail).

Die hier aufgeführten Punkte sollten nicht als Ausschlusskriterien gesehen werden. Aber Sie helfen Ihnen, sich auf vielversprechende Interessenten zu konzentrieren. Nur die vollständigen Kontaktdaten sollten Sie immer einholen. Seriöse Käufer sollten bereit sein, Ihnen diese vor der Besichtigung mitzuteilen.

Wie organisiere ich die Wohnungsbesichtigung?

Organisieren Sie Besichtigungen am besten tagsüber, bei gutem Licht. Fragen Sie sich, zu welcher Uhrzeit sich Ihre Immobilie am besten präsentiert. Eine sonnendurchflutete Küche um die Mittagszeit herum kann einen bleibenden Eindruck bei Interessenten hinterlassen.

Versuchen Sie Besichtigungen mit potenziellen Käufern einzeln durchzuführen. Massenbesichtigungen bieten sich nur bei überwältigender Nachfrage an, um beim folgenden Bieterverfahren den besten Preis zu erzielen. Es ist aber kein Problem, wenn ein Käufer bei Ankunft dem vorherigen Interessenten begegnet. Dies steigert den Entscheidungsdruck und Ihre Verhandlungsposition.

Wenn Sie nur hier und da einzelne Anfragen von Käufern erhalten, sollten Sie die Einzelbesichtigungen nach Verfügbarkeit vereinbaren. Planen Sie hierfür, je nach Größe Ihrer Wohnung, 30 - 45min ein. Ist die Nachfrage eher gering, sollten Sie potenzielle Käufer gut qualifizieren, um Ausfälle zu vermeiden.

Ist die Nachfrage groß und Sie erhalten viele Anfragen, bietet es sich an, getaktete Besichtigungen zu organisieren. Definieren Sie zwei “Slots” pro Woche, an denen Sie Besichtigungen durchführen können. So können Sie, beispielsweise an einem Samstag von 11h - 16h Termine anbieten.

Folgenden Beispieltext können Sie unter “Sonstiges” Ihrem Vendimo Exposé beifügen.

“Besichtigungstermine sind Dienstag, den xx.xx.xx, und Samstag, den xx.xx.xxxx, zu folgenden Uhrzeiten möglich:

• Dienstag: xx Uhr - xx Uhr
• Samstag: xx Uhr - xx Uhr

Ich bitte um persönliche Anfrage eines Termins per Telefon oder E-Mail. Bitte haben Sie Verständnis, dass ich vor Besichtigung auf die Mitteilung Ihrer vollständigen Kontaktdaten Wert lege, inkl. Vor- & Nachname, Anschrift, Telefonnummer & E-Mail.”

Was gibt es zu beachten, wenn die Wohnung vermietet ist?

Ist die Immobilie vermietet, schränkt dies die Vorbereitung der Immobilie für Besichtigungen ein. Einiges müssen Sie aber auch bei einer vermieteten Wohnung vorbereiten.

Folgendes sollten Sie bei der Terminfindung und Koordinierung beachten:

• Kündigen Sie früh an, dass sich die Immobilie in der Vermarktung befindet und bald Besichtigungstermine erfolgen werden.
• Kündigen Sie konkrete Besichtigungstermine schriftlich oder per E-Mail bei Ihrem aktuellen Mieter an. Am besten mit einem Vorlauf von drei Tagen, mindestens aber 24 Stunden.
• Bitten Sie den Mieter, dass die Wohnung während der Besichtigung aufgeräumt und sauber ist.
• Bitten Sie ihn, Wertgegenstände verschlossen aufzubewahren. Haben Sie gutes Verhältnis mit Ihrem Mieter, lassen sich Besichtigungstermine in der Regel unkompliziert koordinieren. Haben Sie kein gutes Verhältnis, greift das Besichtigungsgesetz. Dies regelt, wann Eigentümer die Wohnung für eine Besichtigung betreten dürfen. Folgende Bedingungen hat der Gesetzgeber dabei festgelegt:
• Besichtigungen sind zu vernünftigen Uhrzeiten durchzuführen: zwischen 10 Uhr - 13 Uhr sowie 16 Uhr - 18 Uhr.
• Besichtigungen sollten nur in Ausnahmefällen an Sonn- und Feiertagen stattfinden.
• Vermieter müssen einen Besichtigungstermin mindestens 24 Stunden zuvor bei ihrem Mieter ankündigen und den Termin bestätigen lassen. Im besten Fall sollte die Ankündigung aber einige Tage vorher erfolgen.
• Vermieter müssen die Urlaubszeiten des Mieters berücksichtigen.
• Ein Mieter ist nicht dazu verpflichtet, seine Wohnung häufig für Besichtigungen zu öffnen. Laut einem Gerichtsurteil reicht es aus, wenn er die Wohnung einmal pro Woche, für zwei Stunden zur Verfügung stellt.

Wie bereite ich meine Wohnung für die Besichtigung vor?

Kleine Renovierungen oder Ausbesserung sollten Sie im Idealfall schon vor der Vermarktung durchführen. So stellen Sie sicher, dass Sie die Immobilie bereits im Exposé optimal zu präsentieren.

Spätestens vor der Besichtigung sollten Sie dies nun aber tun, auch wenn sich die Immobilie in einem guten Zustand befindet. Die Besichtigung ist der wichtigste Entscheidungsmoment für potenzielle Käufer.

Zudem sind Defekte immer ein Argument in den Preisverhandlungen. Je mehr Sie beseitigen, umso weniger Argumente liefern Sie Käufern, die für einen niedrigeren Preis sprechen.

“Home-Staging” Unternehmen können Ihre Immobilie perfekt für den Verkauf in Szene setzen. In vielen Ländern ist dies bereits gängige Praxis, denn es kann den Verkaufspreis um bis zu 10 % steigern. Sprechen Sie uns an, wenn und wir empfehlen Ihnen gerne einen Experten in Ihrer Region.

Wenn Sie diese Leistungen nicht beanspruchen wollen, sollten Sie dennoch folgendes beachten, um Ihre Immobilie optimal für Besichtigungen vorzubereiten.

Checkliste Wohnungsbesichtigung

• Räumen Sie alle Zimmer sehr gut auf und putzen Sie Ihr Wohnung gründlich, insbesondere die Bäder.
• Achten Sie auch auf die Küche, gerade wenn diese mitverkauft wird und reinigen Sie selbst die Schubladen.  
• Entfernen Sie persönliche Gegenstände, wie Familienfotos. Auch saisonale Dekoration sollte außer Sichtweite sein. Sie wollen kein steriles Ambiente bieten, aber es dem Käufer ermöglichen, sich in der Immobilie zu sehen.
• Schaffen Sie in den Räumen eine helle und einladende Atmosphäre.  Öffnen Sie Gardinen und Jalousien, um Licht hereinzulassen!
• Lüften Sie vor der Besichtigung gut durch und entfernen Sie mögliche Geruchsquellen wie Katzenklos oder Fressnäpfe.
• Haben Sie Haustiere, sorgen diese während einer Besichtigung bei Nachbarn oder Freunden untergebracht sein, oder sich im Garten aufhalten. Hat Ihr Gast eine Hundehaarallergie, ist die Besichtigung schneller vorbei als Ihnen lieb ist.
• Sorgen Sie für Ruhe. Der Interessent möchte sich Ihre Immobilie ansehen. Die Anwesenheit von vielen Personen wirkt störend.
• Profi-Tipp: Ein Strauß frischer Blumen hilft, ein angenehmes Ambiente zu schaffen. Amerikanische Makler backen sogar frische Plätzchen vor Besichtigungen, um ein Gefühl von häuslicher Gemütlichkeit zu schaffen.

Welche Dokumente werden für die Besichtigung benötigt?

Gesetzlich sind sie dazu verpflichtet, spätestens bei Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorzulegen, ansonsten drohen bis zu 15.000 € Strafe.

Weitere wichtige Unterlagen, die bei der Besichtigung hilfreich sein können:

• Exposé
• Grundriss und Wohnflächenberechnung
• Teilungserklärung
• Nebenkostenaufstellung
• Nachweise über erfolgte Reparaturen
• Nachweis über Höhe der Instandhaltungsrücklagen

Wie läuft eine Wohnungsbesichtigung ab?

In welcher Reihenfolge Sie die Räume mit dem Käufer begehen, hängt von Ihrer Immobilie ab. Sie wollen mit einem starken Eindruck starten und enden. Überlegen Sie am besten im Voraus, in welcher Reihenfolge Sie dem Käufer die Räume zeigen wollen.  

Zeigen Sie den Interessenten auch Teile der Immobilie, die außerhalb der Wohnung liegen oder gemeinschaftlich genutzt werden, wie etwa:

• Einen Stellplatz
• Eine Gemeinschafts-Dachterrasse
• Ein zur Wohnung gehörendes Kellerabteil

Grundsätzlich kann man einem Interessenten eine Immobilie nicht “verkaufen”. Es ist eine emotionale Entscheidung mit großen finanziellen Implikationen, die Sie nicht durch Verkaufsgeschick beeinflussen sollten. Ihre Immobilie sollte für sich sprechen, daher ist das Vorbereiten der Immobilie wichtig.

Führen Sie den Käufer einfach von Raum zu Raum und beantworten Sie Fragen, wo Sie aufkommen. Lassen Sie ihm Zeit diese Räume zu begutachten und laufen Sie hierbei stets hinter dem Käufer.

Dies gibt es während der Besichtigung zu beachten:

• Lassen Sie sich von abwertenden Bemerkungen des Käufers über Ihre Einrichtung, oder die Immobilie selbst, nicht aus der Ruhe bringen. Selbst wenn es Dinge sind, die Ihnen an der Immobilie besonders gut gefallen. Es ist normal, dass andere Menschen einen anderen Geschmack haben und Dinge an Ihrer Immobilie ändern wollen. Außerdem haben Käufer ein inhärentes Interesse Ihre Immobilie schlecht zu reden um den Preis nachzuverhandeln.
• Äußern sich Käufer zum Zustand der Immobilie oder Defekten, können Sie ihm anbieten, Probleme vor Übergabe zu beheben. Am besten sollten Sie dies aber schon vor der Vermarktung tun, um keine Argumente für Preisreduktionen zu liefern.
• Vermeiden Sie Diskussionen über den Kaufpreis oder gar Zusagen bei der Besichtigung. Dafür ist es noch zu früh und seriöse Käufer tun dies in der Regel nicht. Sagen Sie dem Käufer, dass Sie diese Dinge im Nachgang besprechen, wenn Sie mit den weiter geplanten Besichtigungen fertig sind.

Wohnungsbesichtigung Fragen: Auf welche Fragen sollten sich Wohnungsverkäufer vorbereiten?

Käufer können natürlich alles mögliche Fragen, doch als Eigentümer sollten sind Sie gut in der Lage, das meiste zu beantworten. Käufer wollen sich vorstellen, wie es sich anfühlt in der Immobilie zu leben und Sie wissen das besser als jeder andere.

Falls Ihnen eine Information fehlt, ist dies kein Problem, Sie sollten damit lediglich kompetent umgehen. Bieten Sie dem Käufer an, dies im Nachgang zu recherchieren oder ihm die relevanten Unterlagen zu schicken. Schreiben Sie sich die Fragen, den Namen und die Kontaktdaten des Käufers auf, um sicherzustellen, dass Sie nichts vergessen.

Häufige Fragen potenzieller Käufer:

• Wie ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel?
• Wie ist die Internetanbindung?
• Generelle Fragen zur näheren Umgebung (Schulen, Supermärkte etc.)
• Gibt es Schäden/Schimmel etc. an der Wohnung?
• Gibt es Lärmbelästigungen in der Umgebung?
• Ist das Verhältnis mit den Nachbarn gut?
• Zu welchem Zeitpunkt kann die Immobilie bezogen werden?

Beantworten Sie Fragen zu Mängeln immer ehrlich oder bessern Sie diese aus. Immobilien gekauft, wie gesehen, was Ihre Risiken für Schadensersatzanforderungen minimiert. Doch, wenn Sie Mängel, trotz besseren Wissens arglistig verstecken oder verschweigen, kann der Käufer Schadensersatzanforderungen stellen. Dies trifft aber nicht auf Mängel zu, von denen Sie selbst nicht wussten.

Wie geht es nach der Wohnungsbesichtigung weiter?

Haben Sie Besichtigungen mit allen Interessenten durchgeführt, gilt es seriöse Käufer mit ernsthaftem Interesse auszumachen und die Immobilie zu reservieren. Die Reservierung gilt üblicherweise für eine Frist von 14 Tagen und kann im beidseitigen Verständnis verlängert werden. Lesen Sie hierzu unseren Ratgeber Immobilienverkauf: Wie wähle ich den richtigen Käufer aus?

Wie kann Vendimo Sie unterstützen?

Wenn Sie sich entscheiden, mit Vendimo zu verkaufen, bereitet Ihr persönlicher Verkaufsberater die Besichtigungen mit Ihnen vor. Er terminiert Besichtigungen für Sie, plant die passende Strategie mit Ihnen und schult Sie in der professionellen Durchführung von Besichtigungen.

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