Rechtliche Pflichten beim Immobilienverkauf

Der Gesetzgeber hat für den Verkauf von Wohnimmobilien einige Pflichten für Verkäufer festgelegt. Damit keine rechtlichen Risiken beim Hausverkauf entstehen, sollten sich Eigentümer, die eine Immobilie verkaufen, zu Ihren Pflichten informieren. Im Folgenden erklären wir die rechtlichen Pflichten des Verkäufers und erläutern, wie Sie Risiken und Haftung beim Immobilienverkauf minimieren.

Pflichten des Verkäufers im Überblick:

1. Rechtsverhältnissen, wie Wohn- und Wegerechte oder Mietverträge, offenlegen
2. Zu Belastungen, wie Hypotheken oder Grundschulden, informieren
3. Auf gravierende Mängel, wie Nässe oder Schimmel, hinweisen
4. Energieausweis vorlegen (höchstens 10 Jahre alt)

Rechtsverhältnisse offenlegen

Der Käufer muss vor Vertragsabschluss darüber informiert sein, welche rechtlichen Pflichten er durch den Erwerb der Immobilie übernimmt. Zu diesen Rechten zählen zum Beispiel Wohn-, Weg- und Vorkaufsrechte, aber auch eine Sozialbindung der Immobilie, oder bestehende Mietverträge. Denn Kauf bricht nicht Miete, womit der Käufer verpflichtet ist, die Immobilie an den Mieter weiterzuvermieten. Erst nach einer Eigenbedarfskündigung kann er selber die Immobilie beziehen.  

Daher ist es wichtig, dass Sie relevante Dokumente dem Käufer übergeben, insbesondere Grundbuchauszug, Teilungserklärung (bei ETW) und eventuelle Mietverträge. Weisen Sie den Käufer darauf hin, die in den Dokumenten dargestellten Rechte und Pflichten, zur Kenntnis zu nehmen.

Zu Belastungen informieren

Ebenso sollten Sie den Käufer zu bestehenden Belastungen informieren. Dies können Hypotheken oder Grundschulden sein, die dritten Rechte an der Immobilie sichern. Belastungen dieser Art werden im Grundbuch festgehalten.

Auf gravierende Mängel hinweisen

Als Verkäufer sind sie verpflichtet, den Käufer auf gravierende Mängel an der Immobilie, wie zum Beispiel Schimmelbefall, hinzuweisen. Weisen Sie den Käufer nicht auf gravierende Mängel hin, kann er gegebenenfalls Gewährleistungsansprüche gegen Sie geltend machen.

Um dies zu vermeiden, sollten Sie eine Klausel im Kaufvertrag aufnehmen, die Sie vor Gewährleistungsansprüchen schützt. Es ist gängige Praxis eine Klausel “Gekauft wie gesehen” im Kaufvertrag aufzunehmen.

Doch hiermit wird die Haftung nur für offensichtliche Mängel ausgeschlossen. Also für solche Mängel, die ein durchschnittlicher Käufer ohne professionelle Hilfe, bei einer gründlichen Besichtigung, hätte erkennen können.

Versteckte Mängel werden dagegen nicht mit abgedeckt. Daher sollte im Vertrag unbedingt dieser Satz aufgenommen werden: „unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel, auch aus verborgenen Mängeln“.

Dies schützt Sie vor Gewährleistungsansprüchen gegen alle Mängel, von denen Sie nicht wussten, solange Sie nicht arglistig handeln. Versteckte Mängel, von denen Sie wussten, dürfen Sie nicht arglistig vor dem Käufer verstecken. Wenn Sie sich hierdurch einen Vorteil erhoffen (den Verkauf der Immobilie), kann der Käufer immer Gewährleistungsansprüche gegen Sie geltend machen.

Energieausweis vorlegen

Bei der Vermarktung einer Immobilie sind sie außerdem gesetzlich verpflichtet, einen gütlichen Energieausweis vorzuzeigen. Dieser darf nicht älter als 10 Jahre alt sein. Er muss dem Käufer spätestens bei Besichtigung, unaufgefordert vorgelegt werden, sonst drohen bis zu 15.000 € Bußgeld.

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Hinweis:

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