Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?

Wie lange der Haus- oder Wohnungsverkauf dauert, hängt von zahlreichen Faktoren ab. In diesem Artikel erfahren Sie, wie viel Zeit Sie für den Immobilienverkauf einplanen sollten und was Sie tun können, um Ihren Verkauf zu beschleunigen.

Wie lange dauert ein Hausverkauf

Einfamilienhäuser in Städten oder urbanen Regionen, werden durchschnittlich in 4,8 Monaten verkauft. In ländlichen Gebieten dauert der Verkauf durchschnittlich 5,5 Monate. Ein Haus kann aber innerhalb weniger Wochen vermarktet werden, wenn die Immobilie in besonders gefragten Städten wie München oder Köln liegt, die Immobilie gut bewertet wurde und der Verkauf gründlich vorbereitet ist. Denken Sie daran, dass Sie auch von Behörden abhängig sind, zum Beispiel wenn Ihnen Unterlagen fehlen, deren Bearbeitungszeiten stark variieren.

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Wie lange dauert ein Wohnungsverkauf

Eigentumswohnungen in Städten oder urbanen Regionen, werden durchschnittlich in 5,4 Monaten verkauft. In ländlichen Regionen dauert der Verkauf durchschnittlich 6,1 Monate.

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Welche Faktoren bestimmen die Verkaufsdauer?

Die Dauer des Immobilienverkaufs wird durch die generelle Nachfrage in Relation zum verfügbaren Angebot bestimmt. Ist die Nachfrage bei gegebenen Angebot hoch, wird die Immobilie schnell verkauft, ist die Nachfrage niedrig, dauert es länger. Die Nachfrage wird aber wiederum durch einige Faktoren bestimmt und nicht auf alle können Sie Einfluss nehmen.  

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1. Region

Zunächst bestimmt die Region die generelle Nachfrage. Der Standort hat wohl den größten Einfluss auf die Verkaufsgeschwindigkeit. Daher gibt es, wie bereits oben festgestellt, große Unterschiede zwischen der Verkaufsdauer in urbanen Gebieten und ländlichen Gebieten. In wirtschaftlich starken Ballungsräumen, mit großem Zuzug, suchen viele Interessenten und Investoren mit guter Kaufkraft. In ländlichen Gebieten ist die Nachfrage dagegen oft schwächer und die Verkaufsdauer von Immobilien entsprechend höher. Dies bedeutet aber nicht, dass ein konkretes Objekt im ländlichen Raum schwerer verkäuflich sein muss, denn es handelt sich hierbei nur um allgemeine Durchschnittswerte.

2. Mikrolage

Die Mikrolage, bzw. die nähere Wohnumgebung, hat wesentlichen Einfluss darauf, wie attraktiv potenzielle Käufer die Immobilie finden. Immobilien in guter Mikrolage verkaufen sich schneller. Vor allem eine gute Verkehrsanbindung und ein gut ausgebauter öffentlicher Nahverkehr werden von Käufern als besonders wichtig empfunden. Aber auch eine ruhige Lage, weg von stark befahrenen Straßen oder Gewerbegebieten, erhöht die generelle Nachfrage. Gute Einkaufsmöglichkeiten und attraktive lokale Infrastruktur tragen ebenfalls zur Attraktivität der Lage bei. Eltern schätzen zudem Schulen oder Kindergärten in der Nähe.

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3. Angebotspreis

Der Angebotspreis ist in Kombination mit der Lage des Objekts, der wichtigste Faktor für die generelle Nachfrage. Doch die Lage können Sie nicht ändern, den Preis sehr wohl. Käufer verfolgen den Markt über lange Zeit und sind mit den Preisniveaus meist sehr gut vertraut. Zum richtigen Preis sollte jede Immobilie innerhalb von 6 Monaten verkauft werden. Eine groß angelegte Studie der Sparkasse belegt dies. Wer den Angebotspreis seiner Immobilie 5% über dem fairen Marktwert ansetzt, vermarktet die Immobilie im Durchschnitt innerhalb von 63 Tagen und verkauft für 99% des fairen Marktwerts. Wer den Angebotspreis 10% über dem Marktwert definiert, vermarktet die Immobilie im Durchschnitt schon für 281 Tage und verkauft für nur 97% des fairen Marktwerts. Wer den Angebotspreis 20% über dem fairen Marktwert ansetzt, vermarktet die Immobilie im Durchschnitt sogar für 379 Tage und verkauft für nur noch 85% des fairen Marktwerts. Je länger die Immobilie auf dem Markt ist, umso schädlicher ist dies für Ihren Verkauf. Käufer beobachten den Markt sehr genau. Je länger Sie Ihre Immobilie beobachten und sehen, dass sie immer noch zum Verkauf steht, umso skeptischer werden potenzielle Käufer, dass etwas faul an dem Objekt ist. Zudem lädt dies zu Preisverhandlungen ein, da Käufer dann weiß, dass die Nachfrage schwach ist.

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4. Objektzustand

Zuletzt ist es einfacher gut erhaltene, bezugsfreie Häuser und Wohnungen zu verkaufen. Der Verkauf von Immobilien mit Renovierungsbedarf dauert meistens wesentlich länger.

Käufer wollen sich Ihren Wohntraum erfüllen und die Immobilie schnell beziehen. Renovierungen kosten dem Käufer Zeit und verursachen schwer planbaren, zusätzlichen Aufwand. Daher gestaltet sich der Verkauf umso schwerer, je mehr an der Immobilie gemacht werden muss.

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Wie kann ich den Verkauf beschleunigen?

Es gibt einige Dinge, die Sie tun können, um Ihre Immobilie schneller zu verkaufen. Zunächst ist aber wichtig, dass Sie es sich vor Käufern nie anmerken lassen, wenn Sie beim Verkauf unter Zeitdruck stehen. Wissen Käufer dies, werden Sie es nutzen, um den Preis nach unten zu verhandeln. Bleiben Sie also immer ruhig und gelassen im Umgang mit Käufern, auch wenn Sie versuchen den Hausverkauf zu beschleunigen.

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1. Fairen Marktwert professionell ermitteln

Den Angebotspreis marktgerecht festzulegen ist das wichtigste, dass Verkäufer tun können, um Ihre Immobilie schnell zu verkaufen. Wie oben bereits aufgeführt, wirken sich zu hohe Angebotspreise nicht nur negativ auf die Verkaufsdauer aus, sondern auch auf den letztendlich erzielten Verkaufserlös.

Daher sollten Sie den Markt genau analysieren, wenn sie die Immobilie bewerten. Noch besser ist die Bewertung einem Profi zu überlassen. Ein vom Gutachter erstellter Wertbericht hilft Ihnen nicht nur den richtigen Angebotspreis zu ermitteln. Bei den späteren Preisverhandlungen mit potenziellen Käufern, hilft er auch Ihre Preisvorstellung sachlich zu untermauern und durchzusetzen.

Wählen Sie den Preis aber auch taktisch. Die meisten Käufer suchen Immobilien heutzutage im Internet. Auf den Immobilienportalen geben Käufer das Postleitzahlengebiet, in dem Sie suchen, sowie die Preisspanne an. Daher kann ein Angebotspreis von € 401.000 große Nachteile bringen.

Denn alle Käufer, die Immobilien im Wert von € 300.000 - € 400.000 suchen, werden Ihre Immobilie nun nicht zu sehen bekommen. Sie haben also wegen € 2.000 potenziell hunderte Käufer ausgeschlossen, was den Verkauf in die Länge ziehen wird.

2. Immobilie schön herrichten  

Potenzielle Käufer sollten sich in Ihrer Immobilie direkt zu Hause fühlen. Daher ist es wichtig die Immobilie vor dem Verkauf schön herzurichten. Zunächst sollten Sie das Haus oder die Wohnung gründlich aufräumen und putzen.

Ist dies geschehen, sollten Sie evaluieren, ob sich kleinere Renovierungen und Ausbesserungen lohnen. Verfärbte Wände in neutralen Farben zu streichen lohnt sich zum Beispiel meistens.

Sehen Sie im Normalfall aber von größeren Renovierungen und Umbauten ab. Überlassen Sie es dem Käufer sich die Immobilie so einzurichten, wie es ihm am besten passt. Ihnen geht es lediglich darum, die Immobilie im besten Licht zu präsentieren und offensichtliche Defekte, wie kaputte Glühbirnen oder Griffe, zu beseitigen.

Zuletzt sollten Sie die Immobilie entpersonalisieren, indem Sie zum Beispiel persönliche Familienfotos oder unnötige Einrichtungsgegenstände wegräumen. Dies lässt die Immobilie geräumiger wirken und macht es potenziellen Käufern einfacher sich selbst in der Immobilie zu sehen.

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3. Immobilie professionell visualisieren

Professionelle Fotos sind in Zeiten des Internets essenziell. Käufer werden die Immobilie wahrscheinlich online entdecken und müssen zunächst bewegt werden, überhaupt auf Ihr Inserat zu klicken.

Hierfür sind die Fotos das wichtigste Element. Sagen die Fotos dem Käufer zu, wird er Ihr Inserat genauer betrachten. Erst wenn er sich durch die Fotos einen Eindruck der Immobilie gemacht hat, wird er versuchen zu beurteilen, ob der Angebotspreis marktgerecht ist.

Je mehr Käufer Ihr Exposé zu sehen bekommen, umso schneller ist die Immobilie verkauft. Da professionelle Fotos lediglich ein kleines Investment erfordern, sind sie einer der einfachsten Dinge, die Sie tun können, um den Verkauf zu beschleunigen und den Erlös zu maximieren.

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4. Dokumente frühzeitig beschaffen

Auch das frühzeitige Beschaffen von Dokumenten ist ein einfacher Schritt, um den Verkauf zu beschleunigen. Diese Dokumente werden früher oder später sowieso benötigt. Zunächst vom Käufer, um eine informierte Kaufentscheidung zu treffen, aber auch von der finanzierenden Bank und vom Notar.

In Ausnahmefällen kann die Beschaffung der Dokumente, aufgrund amtlicher Prozesse, bis zu 4 Wochen dauern. Tun Sie dies erst spät im Prozess, laufen Sie Gefahr, dass Ihnen der Käufer wieder abspringt, da er nun viel Zeit hat weitere Immobilien zu besichtigen. Zudem erweckt eine professionelle Vorbereitung und Übergabe der Dokumente Vertrauen, was bei großen Transaktionen unerlässlich ist.

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Checkliste: Diese Unterlagen benötigen Sie für einen schnellen Immobilienverkauf

• Grundriss
• Wohnflächenberechnung
• Grundbuchauszug
• Baupläne
• Lageplan
• Energieausweis
• Nachweise über Modernisierungen und Instandsetzungen
• Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen bei Eigentumswohnungen

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5. Maximale Reichweite bei Vermarktung

Die Wahl der Vermarktungsstrategie ist ebenfalls ein wesentlicher Faktor für die Verkaufsdauer. Inserieren Sie Ihre Immobilie nur auf einem Immobilienportal, werden weniger Käufer auf Sie aufmerksam. So verkleinern Sie die generelle Nachfrage unnötig.

Daher empfehlen wir, Ihre Anzeige bei allen seriösen Immobilienportalen, wie Immobilienscout24.de, Immowelt.de, Immonet.de und Ebay-keinanzeigen.de, zu vermarkten. So stellen Sie sicher, dass alle relevanten Käufer Ihre Immobilie sehen. Bei Vendimo müssen Sie Ihr Inserat nur einmal erstellen, um es per Knopfdruck auf all den aufgeführten Portalen zu vermarkten.

Abgesehen von online Immobilienportalen, die bei weitem der wichtigste Vertriebskanal für Immobilien sind, sollten Sie auch Ihr privates Netzwerk aktivieren. Bewerben Sie Ihr Vendimo Inserat auf den sozialen Medien. Hängen Sie ein Verkaufsschild auf, um Käufer in Ihrer Nachbarschaft auf den Verkauf aufmerksam zu machen. Umso mehr Käufer Ihre Immobilie sehen, umso schneller wird sie verkauft.

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6. Käufer qualifizieren vor Abschluss

Zuletzt ist es wichtig den richtigen Käufer auszuwählen. Nichts ist ärgerlicher, als wenn sich der Verkauf in die Länge zieht, weil ein gefundener Käufer plötzlich doch noch abspringt, zum Beispiel weil seine Finanzierung geplatzt ist. Daher sollten Sie bereits vor der Besichtigung einige klärende Fragen stellen, um die Bonität und Kaufabsicht des potenziellen Käufers einzuschätzen.

Spätestens aber, wenn sie Angebote entgegennehmen und die Immobilie für einen Käufer reservieren und vom Markt nehmen, sollte dieser gut qualifiziert sein. Sagen Sie anderen Interessenten erst ab, wenn Sie dies getan haben. Mehr dazu, wie Sie den richtigen Käufer für Ihre Immobilie auswählen, erfahren Sie hier: Immobilienverkauf: Wie wähle ich den richtigen Käufer aus?

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Wie lange dauern die einzelnen Phasen des Verkaufs?

Die einzelnen Phasen des Verkaufs können je nach Lage und Objekt unterschiedlich lange dauern. Die folgende Tabelle liefert jedoch eine generelle Übersicht.

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Wie lange dauert es, bis das Geld auf dem Konto ist?

Meist ist im notariellen Kaufvertrag festgelegt, wann der Käufer den Kaufpreis überweisen muss. Normalerweise ist der Käufer verpflichtet innerhalb von 14 Tagen zu zahlen, sobald die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Bis die das geschieht, kann von Fall zu Fall unterschiedlich viel Zeit vergehen. Sorge hierfür trägt der beauftragte Notar, denn dieser muss die Fälligkeitsvoraussetzungen umsetzen.

Ist dies erledigt, informiert der Notar den Käufer und die finanzierende Bank, die dann zur Kaufpreiszahlung verpflichtet sind. Der Käufer ist erst dann rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie, wenn er den Kaufpreis vollständig gezahlt hat und die Grunderwerbssteuer entrichtet hat. Daher sollten Sie die Immobilie auch nicht vor vollständiger Zahlung des Kaufpreises übergeben.

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