Hausbesichtigung: Checkliste und Anleitung für Ihren Erfolg

Die Besichtigung ist ein wichtiger Schritt, wenn Sie Ihr Haus verkaufen. Mit der richtigen Planung und Vorbereitung verlaufen die Besichtigungen reibungslos. In diesem Ratgeber geben wir Ihnen Tipps für die Hausbesichtigung, damit Sie diese souverän selbst durchführen können. Keine Sorge, als Eigentümer kennt keiner Ihre Immobilie besser als Sie.

Wie wähle ich die richtigen Interessenten für die Besichtigung aus?

Bekommen Sie Anfragen von potenziellen Käufern, sollten Sie diese für Besichtigungstermine priorisieren. Um Käufer zu qualifizieren, sprechen Sie kurz mit den Interessenten und prüfen Sie die wichtigsten Punkte:

• Fragen Sie nach der Kaufabsicht (Investition oder Selbstnutzung)
• Fragen Sie nach dem beruflichen Hintergrund. Dies kann erste Hinweise auf die Bonität geben.
• Fragen Sie, was für eine Immobilie der potenzielle Käufer sucht. Passt seine Beschreibung zu Ihrer Immobilie?
• Fragen Sie, ob der potenzielle Käufer bereits mit einer Bank oder einem Hypothekenvermittler gesprochen hat. Käufer, die bereits eine Finanzierungsbestätigung einer Bank vorliegen haben, sollten Sie vorziehen.
• Lassen Sie sich außerdem die vollständigen Kontaktdaten des Käufers geben (Vor- & Nachname, Anschrift, Telefonnummer & E-Mail).

Die hier aufgeführten Punkte sollten nicht als Ausschlusskriterien gesehen werden. Aber Sie helfen Ihnen, sich auf vielversprechende Interessenten zu konzentrieren. Nur die vollständigen Kontaktdaten sollten Sie immer einholen. Seriöse Käufer sollten bereit sein, Ihnen diese vor der Besichtigung mitzuteilen.

Wie organisiere ich die Hausbesichtigung?

Organisieren Sie Besichtigungen am besten tagsüber, bei gutem Licht. Fragen Sie sich, zu welcher Uhrzeit sich Ihre Immobilie am besten präsentiert. Eine sonnendurchflutete Küche um die Mittagszeit herum kann einen bleibenden Eindruck bei Interessenten hinterlassen.

Versuchen Sie Besichtigungen mit potenziellen Käufern einzeln durchzuführen. Massenbesichtigungen bieten sich nur bei überwältigender Nachfrage an, um beim folgenden Bieterverfahren den besten Preis zu erzielen. Es ist aber kein Problem, wenn ein Käufer bei Ankunft dem vorherigen Interessenten begegnet. Dies steigert den Entscheidungsdruck und Ihre Verhandlungsposition.

Wenn Sie nur hier und da einzelne Anfragen von Käufern erhalten, sollten Sie die Einzelbesichtigungen nach Verfügbarkeit vereinbaren. Planen Sie hierfür, je nach Größe Ihres Hauses, 30 - 60min ein. Ist die Nachfrage eher gering, sollten Sie potenzielle Käufer gut qualifizieren, um Ausfälle zu vermeiden.

Ist die Nachfrage groß und Sie erhalten viele Anfragen, bietet es sich an, getaktete Besichtigungen zu organisieren. Definieren Sie zwei „Slots“ pro Woche, an denen Sie Besichtigungen durchführen können. So können Sie, beispielsweise an einem Samstag von 11h - 16h Termine anbieten.

Folgenden Beispieltext können Sie unter „Sonstiges“ Ihrem Vendimo Exposé beifügen.

„Besichtigungstermine sind Dienstag, den xx.xx.xx, und Samstag, den xx.xx.xxxx, zu folgenden Uhrzeiten möglich:

• Dienstag: xx Uhr – xx Uhr
• Samstag: xx Uhr – xx Uhr

Ich bitte um persönliche Anfrage eines Termins per Telefon oder E-Mail. Bitte haben Sie Verständnis, dass ich vor Besichtigung auf die Mitteilung Ihrer vollständigen Kontaktdaten Wert lege, inkl. Vor- & Nachname, Anschrift, Telefonnummer & E-Mail.“

Wie bereite ich mein Haus für die Besichtigung vor?

Kleine Renovierungen oder Ausbesserung sollten Sie im Idealfall schon vor der Vermarktung durchführen. So stellen Sie sicher, dass Sie die Immobilie bereits im Exposé optimal zu präsentieren. Spätestens vor der Besichtigung sollten Sie dies nun tun, auch wenn sich die Immobilie in gutem Zustand befindet. Die Besichtigung ist der wichtigste Entscheidungsmoment für potenzielle Käufer.

Defekte bieten dem Käufer immer ein Argument in den Preisverhandlungen. Je mehr Sie beseitigen, umso weniger Argumente liefern Sie, die für einen niedrigeren Preis sprechen.

„Home-Staging“ Unternehmen können Ihre Immobilie perfekt für den Verkauf in Szene setzen. In vielen Ländern ist dies bereits gängige Praxis, denn es kann den Verkaufspreis um bis zu 10 % steigern. Sprechen Sie uns an, wenn Sie an „Home-Staging“ interessiert sind. Wir empfehlen Ihnen gerne einen Experten in Ihrer Region.

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Checkliste – Vorbereitung der Außenbereiche:

• Bringen Sie Garten und Vorgarten (diesen sehen Käufer als Erstes!) in einen ordentlichen Zustand
• Entfernen Sie vorhandenes Laub und Unkraut.
• Mähen Sie den Rasen und beschneiden Sie Pflanzen, wo nötig, um sie in Form zu bringen.
• Lassen Sie Mülltonnen hinter einer Verkleidung oder der Garage verschwinden und entrümpeln Sie diese.

Checkliste Hausbesichtigung – Vorbereitung der Innenräume:

• Räumen Sie alle Zimmer sehr gut auf und entrümpeln Sie, um einen möglichst freien Blick zu gewähren. Dies lässt Zimmer geräumig wirken. Putzen Sie Ihr Haus gründlich, insbesondere die Bäder.
• Achten Sie besonders auf die Küche, gerade wenn diese mitverkauft wird und reinigen Sie selbst die Schubladen. Verstauen Sie Küchengeräte, wenn möglich.
• Entfernen Sie persönliche Gegenstände, wie zum Beispiel Familienfotos. Auch saisonale Dekoration sollte außer Sichtweite sein. Sie wollen kein steriles Ambiente bieten, aber es dem Käufer ermöglichen, sich in der Immobilie zu sehen.
• Schaffen Sie in den Räumen eine helle und einladende Atmosphäre.  Öffnen Sie Gardinen und Jalousien, um Licht hereinzulassen!
• Lüften Sie vor der Besichtigung gut durch und entfernen Sie mögliche Geruchsquellen wie Katzenklos oder Fressnäpfe.
• Haustiere sollten während einer Besichtigung bei Nachbarn oder Freunden untergebracht sind, oder sich im Garten aufhalten. Hat Ihr Gast eine Hundehaarallergie, ist die Besichtigung schneller vorüber als Ihnen lieb ist.
• Sorgen Sie für Ruhe. Der Interessent möchte sich Ihre Immobilie sorgfältig ansehen. Die Anwesenheit von vielen Personen wirkt störend.
• Profi-Tipp: Ein Strauß frischer Blumen hilft, ein angenehmes Ambiente zu schaffen. Amerikanische Makler backen sogar frische Plätzchen vor Besichtigungen, um ein Gefühl von häuslicher Gemütlichkeit zu schaffen.

Welche Dokumente werden für die Besichtigung benötigt?

Der Energieausweis ist das wichtigste Dokument, das benötigt wird. Gesetzlich sind sie dazu verpflichtet, spätestens bei Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorliegen zu haben, ansonsten drohen bis zu 15.000 € Strafe. Bei Vendimo können Sie Ihren Energieausweis bequem online bestellen.

Weitere wichtige Unterlagen, die bei der Besichtigung hilfreich sein können:

• Exposé
• Grundriss und Wohnflächenberechnung
• Nebenkostenaufstellung (Grundsteuer, Warmwasser- und Heizkosten, Abwassergebühren, Müllabfuhr etc.)
• Nachweise über erfolgte Reparaturen und Instandsetzungen

Wie läuft eine Wohnungsbesichtigung ab und was gibt es zu beachten?

In welcher Reihenfolge Sie die Räume mit dem Käufer begehen, hängt von Ihrer Immobilie ab. Sie wollen mit einem starken Eindruck starten und vor allem enden. Ist Ihr Garten besonders schön, kann dieser zuerst begangen werden, ist es die Küche, fangen Sie dort an. Überlegen Sie aber im Voraus, in welcher Reihenfolge Sie dem Käufer die Räume zeigen wollen.  

Grundsätzlich kann man einem Interessenten eine Immobilie nicht „verkaufen“. Es ist eine weittragende und emotionale Entscheidung, die Sie nicht durch Verkaufsgeschick beeinflussen sollten. Ihre Immobilie sollte für sich sprechen, daher ist das Vorbereiten der Immobilie so wichtig.

Führen Sie den Käufer einfach von Raum zu Raum und beantworten Sie Fragen, wo Sie aufkommen. Lassen Sie ihm Zeit, die Räume zu begutachten. Laufen Sie hierbei stets hinter dem Käufer, um ihm einen freien Blick zu gewähren.

Folgendes gibt es während der Besichtigung zu beachten:

• Lassen Sie sich von Bemerkungen des Käufers über Ihre Einrichtung nicht aus der Ruhe bringen. Auch wenn es Dinge sind, die Ihnen besonders gut gefallen. Es ist normal, dass andere Menschen einen anderen Geschmack haben und Dinge an Ihrer Immobilie ändern wollen.
• Äußern sich Käufer zum Zustand der Immobilie oder Defekten, können Sie ihm anbieten, Probleme vor Übergabe zu beheben. Um den besten Preis zu erreichen, sollten Sie dies aber schon vor der Besichtigung tun.
• Vermeiden Sie Diskussionen über den Kaufpreis und besprechen Sie preisliches im Nachgang. Bevor Sie verhandeln, müssen Sie die Nachfrage erst besser kennen. Um so mehr Käufer ein Angebot abgeben wollen, umso besser Ihre Verhandlungsposition.

Hausbesichtigung Fragen: Auf welche Fragen sollten sich Verkäufer vorbereiten?

Käufer können natürlich alles Mögliche fragen, doch als Eigentümer und Verkäufer sind Sie gut in der Lage, das meiste zu beantworten. Käufer wollen sich vorstellen, wie es sich anfühlt in der Immobilie zu leben. Sie wissen das besser als jeder andere. Falls Ihnen eine Information fehlt, ist dies kein Problem, Sie sollten damit lediglich kompetent umgehen.

Bieten Sie dem Käufer an, dies im Nachgang zu recherchieren oder ihm die relevanten Unterlagen zu schicken. Schreiben Sie sich die Frage, sowie den Namen und die Kontaktdaten auf, um sicherzustellen, dass Sie nichts vergessen.

Häufige Fragen potenzieller Käufer:

• Wie ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel?
• Wie ist die Internetanbindung?
• Generelle Fragen zur näheren Umgebung (Schulen, Supermärkte etc.)
• Gibt es Schäden/Schimmel etc. am Haus?
• Gibt es Lärmbelästigungen in der Umgebung?
• Ist das Verhältnis mit den Nachbarn gut?
• Zu welchem Zeitpunkt kann die Immobilie bezogen werden?

Bitte beantworten Sie kritische Fragen zu Mängeln immer ehrlich. Grundsätzlich werden Immobilien gekauft, wie gesehen. Doch wenn Sie Mängel, trotz besseren Wissens arglistig verschweigen, kann der Käufer Schadensersatzanforderungen geltend machen. Sie sollten keine Angst vor den rechtlichen Risiken beim Immobilienverkauf haben, aber man darf diese auch nicht unterschätzen und sollte über die rechtlichen Pflichten beim Immobilienverkauf informiert sein.

Wie geht es nach der Wohnungsbesichtigung weiter?

Haben Sie Besichtigungen mit allen Interessenten durchgeführt, gilt es seriöse Käufer mit ernsthaftem Interesse auszumachen und die Immobilie zu reservieren. Die Reservierung gilt üblicherweise für eine Frist von 14 Tagen und kann im beidseitigen Verständnis verlängert werden. Lesen Sie hierzu unseren Ratgeber Immobilienverkauf: Wie wähle ich den richtigen Käufer aus?

Wie kann Vendimo Sie unterstützen?

Wenn Sie sich entscheiden, mit Vendimo zu verkaufen, bereitet Ihr persönlicher Verkaufsberater die Besichtigungen mit Ihnen vor. Er terminiert Besichtigungen für Sie, plant die passende Strategie mit Ihnen und schult Sie in der professionellen Durchführung von Besichtigungen.

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